Laporan MarketBeat Cushman & Wakefield menyajikan analisa aktivitas ekonomi dan real estat komersial pada setiap kuartal yang mencakup tren pasokan, permintaan, dan harga di tingkat pasar dan sub-pasar.
Debotabek Ritel 1H 2021
PASOKAN: Tidak Ada Pasokan Baru di Semester Pertama 2021
Situasi yang sama yang terpantau di pasar Jakarta juga terjadi di pasar ritel Debotabek. Jumlah pengunjung yang mulai tampak meningkat di seluruh mal di Debotabek, seiring dengan musim liburan Idul Fitri hingga pertengahan Juni, kembali menurun dengan adanya pengetatan PPKM Darurat di Jawa dan Bali untuk mengatasi gelombang kedua pandemi Covid-19 di kedua pulau tersebut.
Untuk mendukung upaya pemerintah dalam menanggulangi pandemi, sejumlah pusat perbelanjaan turut serta dalam menyediakan pusat vaksinasi atau teampat tes swab sementara.
Setelah beroperasinya 4 pusat perbelanjaan di semester lalu, tidak ada pasokan baru yang terlihat di area Debotabek pada 6 bulan pertama 2021. Pasokan baru dari beberapa proyek seperti Paradise Walk Serpong, Omotesando Bintaro, dan Greenwalk Mall diperkirakan akan masuk ke pasar Debotabek pada semester kedua tahun ini. Jika proyek-proyek tersebut memasuki pasar pada jadwal yang ditentukan, jumlah total pasokan akan mencapai 2.681.500 meter persegi pada akhir 2021.
PERMINTAAN: Tutupnya Giant dan Centro Department Stores
Pada Mei 2021, dua pemain besar industri Ritel Indonesia, Giant Supermarket dan Centro Department Store, mengumumkan pengunduran diri mereka dari pasar Ritel dan menutup seluruh gerainya. Sejumlah 395 gerai Giants akan bertransformasi menjadi 5 gerai IKEA, supermarket Hero, dan sisanya tutup secara permanen dimulai sejak akhir Juli tahun ini.
Dengan tutupnya seluruh gerai Giant, Hero Group akan berfokus dalam mengembangkan gerai IKEA, Guardian, dan Hero supermarket. Pada bulan yang sama, Centro Department Store menyatakan pailit, yang diikuti oleh tutupnya seluruh gerainya di Indonesia.
Tutupnya Giant dan Centro pada semester pertama 2021 menunjukkan tantangan yang dihadapi oleh para peritel akibat pandemi. Pada akhir Juni 2021, tingkat hunian Ritel Debotabek tercatat pada 76.9%, menurun 2.1% dibandingkan semester yang sama tahun lalu.
HARGA: Harga Sewa diperkirakan akan tetap sama hingga Covid-19 Tertanggulangi
Harga sewa rata-rata pada Ritel Debotabek tidak mengalami perubahan sejak awal PSBB diberlakukan di Indonesia, yaitu pada Rp 451.800/m2/bulan, terutama untuk specialty retail di Lantai Dasar. Biaya servis juga tidak berubah, tercatat di Rp 133.500/m2/bulan. Pengajuan keringanan pembayaran secara kasuistis masih berlanjut.
Pemilik pusat perbelanjaan Debotabek memperkirakan biaya-biaya ini tidak akan mengalami kenaikan selama 2021, setidaknya hingga pandemi dapat tertanggulangi. Penangguhan pembayaran harga sewa atau pengurangan harga sewa mungkin dapat kembali diberlakukan, setelah kebijakan ini berangsur dikurangi pada mal di Jakarta dan Debotabek sebelum PPKM Darurat kembali diberlakukan.
Kondominium K2 2021
PASOKAN: Rendahnya Jumlah Pasokan Mendatang dan Eksisting Baru
Hanya 3 proyek segmen menengah – bawah dan menengah yang dirilis ke pasar selama kuartal kedua 2021, yaitu Urban Suites (2 Tower), Apple 5 dan tower ketiga Emerald Bintaro. Ketiga proyek ini menambah sejumlah 1.657 unit baru (kenaikan 24% QoQ) dan membawa jumlah pasokan mendatang Kondominium ke 157.412 unit.
Sekitar 5.387 unit dari 10 proyek telah selesai dan masuk ke pasar kondominium pada kuartal kedua 2021, membawa total pasokan eksisting menjadi 327.036 unit, meningkat 23% YoY. Ketika progres konstruksi proyek berangsur kembali ke laju sebelum pandemi, kasus Covid-19 meningkat kembali dengan 56.000 kasus per hari, yang membuat pemerintah memberlakukan pengetatan PPKM Darurat sehingga kembali memperlambat konstruksi proyek.
PERMINTAAN: Permintaan Belum Pulih
Tingkat serapan bersih tercatat pada 1.844 unit di kuartal kedua 2021, 44% lebih rendah dari unit yang terserap pada kuartal 2 2020 (3.318 unit). Tingkat penjualan masih di 93,5%, tidak memperlihatkan kenaikan yang signifikan (0,1%) dari tingkat penjualan kuartal yang sama tahun lalu.
Sementara itu, tingkat pra-penjualan menurun 0,6% dari 61,2% di kuartal pertama ke 60,6%. Keputusan pemerintah untuk memperpanjang pembebasan PPN hingga Desember 2021 diperkirakan akan meningkatkan tingkat penjualan secara keseluruhan dari proyek eksisting hingga akhir tahun, pengembang dengan proyek yang konstruksinya hampir selesai akan berupaya mempercepat proses serah terima unit agar produknya dapat memenuhi persyaratan program ini.
Tingkat kekosongan rata-rata sektor kondominium sedikit berkurang ke 50,9% dengan adanya proses serah terima bertahap pada unit eksisting baru.
HARGA: Harga Tidak Mengalami Perubahan
Tidak ada perubahan harga dibandingkan kuartal lalu, tetap di Rp 43.300.000 per meter persegi, sementara kenaikan harga YoY mengalami kenaikan sebesar 0,5%. Beberapa proyek yang hampir selesai menawarkan paket fully furnished atau garansi sewa untuk menarik calon pembeli, sebagai tambahan atas insentif PPN dari pemerintah. Secara umum, harga jual rata-rata diperkirakan akan tetap stabil hingga tahun depan, dengan permintaan yang diperkirakan masih lambat, terutama pada proyek mendatang.
Apartemen Sewa K2 2021
PASOKAN: Tidak Ada Pasokan Baru
Tidak ada proyek Apartemen Khusus Sewa dan Apartemen Servis yang teridentifikasi selama kuartal ini. Jadwal operasional beberapa proyek Apartemen Servis yang dalam tahap pembangunan seperti Somerset Kencana, Somerset Sudirman, Citadines Gatot Subroto, Citadines Sudirman, dan Ascott Menteng diperkirakan akan tertunda dengan memburuknya pandemi Covid-19.
PERMINTAAN: Tidak Adanya Permintaan baru untuk Sewa Jangka Panjang
Tidak tercatat adanya permintaan baru dari penyewa ekspatriat dalam kuartal ini, seiring dengan berlanjutnya pembatasan perjalanan menuju Indonesia. Beberapa kontrak sewa yang telah berakhir, tidak diperbarui, dan penundaan kontrak sewa baru juga tampak terlihat, dikarenakan beberapa ekspatriat kembali ke negara asalnya. Tingkat hunian Apartemen Khusus Sewa tercatat pada 58,3%, menurun 1,5% dibandingkan kuartal sebelumnya.
Pada subsector Apartemen Sewa, permintaan terlihat meningkat selama K2 2021 berasal dari penyewa jangka pendek selama liburan Idul Fitri. Tingkat hunian tercatat pada 48,2%, meningkat 0,7% dibandingkan kuartal sebelumnya. Dibandingkan kuartal yang sama tahun lalu, angka ini meningkat 5,0%.
Di sisi lain, Kondominium Sewa mengalami penurunan tingkat hunian yang tajam sebanyak 7,1% QoQ ke 45,2% yang disebabkan memburuknya pandemi dan bertambahnya jumlah unit pasokan untuk disewakan dari proyek yang baru beroperasi di kuartal ini. Angka ini menunjukkan penurunan tingkat hunian sebanyak 11,9% dari kuartal kedua 2020.
Dengan diterapkannya PPKM Darurat di Jawa dan Bali sejak Juli 2021 yang memperketat pembatasan aktivitas publik, tingkat hunian sektor apartemen sewa diperkirakan akan kembali menurun di kuartal depan.
HARGA: Harga Sewa Masih Tertekan
Walau dengan adanya fluktuasi nilai tukar Rupiah dan Dolar AS dalam kuartal ini, harga sewa rata-rata Apartemen Khusus Sewa dan Apartemen Servis relatif tidak mengalami perubahan, masing-masing di Rp 241.550 dan Rp 356.576 per meter persegi per bulan. Potongan harga
sewa sesuai negosiasi diberlakukan di kebanyakan proyek apartemen sewa untuk menarik penyewa baru.
Turunnya tingkat hunian Kondominium Sewa menyebabkan turunnya harga sewa rata-rata sektor apartemen sewa secara umum sebanyak 4,0% QoQ ke Rp 142.141 per meter persegi per bulan, karena pemilik kondominium perorangan dapat menerima harga yang lebih rendah selama pandemi. Secara umum, rata-rata harga sewa apartemen sewa diperkirakan akan tetap tertekan hingga akhir 2021.
Perumahan Tapak S1 2021
PERMINTAAN: Insentif PPN Meningkatkan permintaan untuk Unit Siap Huni
Walau di tengah pandemi, pasar perumahan tapak masih mencatat tingkat transaksi yang cukup sehat. Rata-rata jumlah unit yang terjual tercatat pada 26 unit per bulan per estat, meningkat 11% dibandingkan semester 1 tahun lalu. Sementara itu, rata-rata nilai penjualan tercatat di sekitar Rp 36,8 Miliar per bulan per estat, meningkat 17% YoY. Tangerang masih menjadi area dengan rata- rata tingkat penyerapan tertinggi pada 39,5 unit per bulan per estat, diikuti Bekasi pada 23,8 unit per bulan per estat.
Beberapa transaksi terjadi pada rumah siap huni, sebagai respon program atas insentif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) pemerintah yang berlaku sejak Maret 2021. Program ini menawarkan keringanan PPN 100% untuk rumah seharga Rp 2 miliar ke bawah, juga keringanan PPN 50% untuk unit seharga Rp 2 miliar hingga Rp 5 miliar. Rumah dalam program ini harus dapat diserahterimakan kepada konsumen selambat-lambatnya di akhir Agustus 2021 (ada kemungkinan akan diperpanjang).
Meningkatnya jumlah permintaan atas unit yang masuk kedalam kriteria program ini terlihat di beberapa estat. Namun di sisi lain, proporsi signifikan rumah yang terjual pada semester ini masih didominasi oleh rumah inden. Hal ini dikarenakan mayoritas estat memiliki stok terbatas untuk rumah siap huni, terutama pada pengembangan besar di mana mayoritas unit sudah terjual di masa peluncuran produk.
End-user masih mendominasi pasar dengan porsi 74% dari pembeli, dan KPR masih menjadi metode pembayaran favorit. Pada semester 1 2021, bank sudah mulai memberlakukan keringanan pada peraturan KPR dan penerimaan debitur KPR baru.
Penolakan KPR sudah lebih berkurang jika dibandingkan awal pandemi, walaupun pengecekan latar belakang debitur masih cukup ketat untuk konsumen yang bekerja pada industri tertentu. Pada semester ini, bunga KPR bank tergolong rendah, yang menarik pembeli dengan prospek cicilan bulanan yang lebih rendah.
Di sisi lain, walau dengan peraturan Bank Indonesia terbaru mengenai relaksasi rasio Loan To Value (LTV)/Financing To Value (FTV) yang memungkinkan DP 0% untuk seluruh fasilitas KPR pada bank yang sesuai dengan kriteria, selama Maret hingga Desember 2021, banyak estat masih mengharuskan adanya DP minimal 5-10% untuk KPR pertama. Hal ini dilakukan untuk menjaga
komitmen pembeli dan kemampuannya dalam menyelesaikan cicilan. 75% pembeli memilih cara bayar KPR, diikuti oleh cash keras di 13% dan cash bertahap pada 12%.
Pada semester ini, permintaan dari segmen menengah-bawah mendominasi dengan porsi 40,7%, diikuti segmen menengah pada 30,5%. Hal ini disebabkan oleh keluarga muda dan lajang yang mencari rumah pertama mereka, sebagai end-user yang mendominasi pasar.
PASOKAN: Kenaikan Harga yang Konservatif di Tengah Pandemi
Semester awal 2021 mencatat 5,377 pasokan unit baru, meningkat 33,8% YoY dibandingkan tahun lalu. Tidak ada estat baru yang masuk ke pasar perumahan tapak di semester ini, dan beberapa estat baru diperkirakan akan memasuki pasar di semester depan. Unit dari segmen menengah – bawah mendominasi pasokan sebesar 41,8%, diikuti dengan segmen menengah di 21,9%. Selama semester ini, jumlah pasokan baru dari segmen atas tergolong tinggi pada 1068 unit, hampir sepadan dengan segmen menengah (1179 unit).
Sejak semester lalu, beberapa pengembang telah mulai percaya diri dalam menjual unit segmen atas di tengah pandemi, dengan mempertimbangkan program vaksinasi pemerintah dan perkiraan kenaikan ekonomi yang diberitakan pada awal tahun.
Dengan ketidakpastian akibat pandemi, pengembang melakukan berbagai upaya untuk menjaga keterjangkauan harga produk mereka. Harga tanah perumahan rata-rata di Jakarta dan sekitarnya. tercatat di Rp 11.600.758 selama semester 1 2021, meningkat 1,2% dari semester sebelumnya.
Pengembang masih menjaga kenaikan harga tanah secara konservatif, sementara beberapa lainnya masih tidak mengalami kenaikan harga. Rata-rata harga jual hanya bertumbuh sekitar 2,24% YoY, salah satu faktornya terkait dengan inflasi dari harga material bangunan.
PROYEKSI
PPKM Darurat yang dilaksanakan sejak Juli 2021 telah membuat masyarakat lebih waspada. Pembatasan aktivitas publik yang pada awalnya direncanakan selama 3 minggu dan saat ini masih diperpanjang, mendorong pengembang untuk bersikap menunggu dan melihat, dikarenakan aktivitas pemasaran akan cukup terbatas dan calon pembeli diperkirakan akan lebih berhati-hati dalam membuat keputusan investasi.
Segmentasi harga produk dan tipe produk yang akan diluncurkan kembali dipertimbangkan untuk dapat memenuhi daya beli masyarakat pada fase terbaru pandemi ini.
Selain itu, rencana program insentif PPN pemerintah yang akan diperpanjang hingga akhir 2021 membuat pengembang fokus menyelesaikan dan menjual produk yang dalam masa konstruksi, sehingga bisa diserahterimakan pada akhir tahun ini, mengingat persediaan rumah siap huni yang masuk ke dalam kriteria program ini semakin terbatas.
Program insentif PPN diperkirakan untuk dapat kembali menunjang penjualan unit di semester kedua 2021. Bunga KPR yang rendah diperkirakan untuk dapat terus menarik calon pembeli, walaupun relaksasi LTV/FTV yang mengizinkan DP 0% untuk seluruh fasilitas KPR baru masih diperkirakan belum efektif dalam prakteknya.
Industrial Estate & Pergudangan K2 2021
PASOKAN: Optimisme dalam Pembukaan Lahan Baru
Terbatasnya ketersediaan lahan industrial di lokasi yang diminati, walau di tengah ketidakpastian akibat pandemi, sebuah estat di koridor barat, Modern Cikande, menambah sejumlah 80 Ha lahan di pasokannya. Dengan ini, inventori lahan industri pada Jakarta dan sekitarnya. berada di 15.575 Ha. Hal ini mengindikasikan pengembang yang masih optimis mengenai potensi sektor industri.
Pengembang masih mencari kesempatan sembari tetap memantau kondisi pasar dan perkembangan terkait kebijakan pemerintah, termasuk dampak dari pandemi Covid-19 pada kondisi pasar.
Pasar pergudangan mendapat tambahan 28.209 meter persegi pada inventori pergudangan sewa di Jakarta dan sekitarnya, membawa total pasokan pergudangan sewa ke 1,87 juta meter persegi. Hingga akhir 2021, sekitar 115.000 meter persegi ruang diperkirakan akan memasuki pasar.
PERMINTAAN: Permintaan Lahan Meningkat di Sekitar Koridor Timur
Permintaan lahan industri telah menunjukkan pemulihan yang progresif dalam kuartal ini, ditunjukkan dengan 33,5% kenaikan YoY pada serapan bersih atau 52,04 Ha di Jakarta dan sekitarnya. Dalam beberapa kuartal terakhir, GIIC mendapatkan beberapa transaksi signifikan, dengan porsi 63% dari tingkat serapan bersih di kuartal ini dari sektor otomotif.
Bekasi dan Karawang tetap menjadi area yang paling banyak diminati oleh industri high-tech seperti otomotif termasuk kendaraan elektrik, logistik, dan data center yang diperkirakaan akan terus berkembang. Tangerang dan beberapa bagian di koridor barat lebih menarik untuk industri makanan dan kimia.
Pada Juni 2021, rata-rata tingkat hunian pergudangan sewa di Jakarta dan sekitarnya tercatat pada 83,7%, meningkat 1,3% dari kuartal sebelumnya. Pandemi Covid-19 yang masih berlanjut menjadi salah satu penyebab lemahnya kenaikan permintaan pada pergudangan sewa, dengan permintaan didominasi dari perusahaan terkait logistik termasuk e-commerce, data center, otomotif, dan consumer goods.
HARGA: Harga Tanah Belum Mengalami Perubahan
Harga tanah industrial tetap tidak mengalami perubahan pada kuartal ini sebagai dampak dari kelanjutan pandemi. Pada Juni 2021, rata-rata harga tanah industrial di Jakarta dan sekitarnya tercatat pada Rp 2.542.000 per meter persegi (-1,9% YoY), semetara harga rata-rata sewa pergudangan di Jakarta dan sekitarnya berada pada Rp 72.000 per meter persegi per bulan.
Hotel 1H 2021
PASOKAN: Tidak Ada Pasokan Hotel Baru
Meskipun terdapat beberapa proyek hotel yang sedang dalam masa konstruksi, ketidakpastian yang disebabkan oleh pandemi telah menunda progres konstruksi dan penyelesaian proyek. Hingga saat ini, inventori kamar hotel di Jakarta berada di angka yang sama dengan periode sebelumnya, yaitu 41.423 kamar hotel.
PERMINTAAN: Tingkat Hunian Terus Meningkat
Melanjutkan tren dari semester akhir 2020, tingkat hunian terus menunjukkan perkembangan positif. Meski kondisi masih fluktuatif karena pandemi, para hotelier mampu untuk menjaga performa hotel, sebagian dari tingkat hunian yang didorong oleh persyaratan karantina untuk wisatawan yang datang dari luar negeri selama pandemi.
Rata-rata peningkatan tingkat hunian berada di 15,7% YoY. Pada Juni 2021, tingkat hunian hotel bintang 3, 4, 5, dan luxury masing- masing berada pada 50,6% (32,7% YoY), 51,3% (23,6% YoY), 49,1% (28,5% YoY), 40,1% (37,6% YoY).
Akan tetapi, pada akhir Juni 2021, Indonesia termasuk Jakarta dan area sekitarnya, menghadapi gelombang kedua pandemi Covid-19. Jumlah kasus harian meningkat secara signifikan, dan para ahli memprediksi kondisi ini belum mencapai puncak pandemi.
Situasi ini menyebabkan turunnya jumlah kedatangan wisatawan secara signifikan ke Jakarta, yang akan berdampak pada performa industri perhotelan yang baru berangsur pulih, walaupun pemerintah telah memperpanjang periode karantina wisatawan asing yang datang dari luar negeri dari 5 hari menjadi 8 hari. Para hotelier mungkin harus mengantisipasi situasi bisnis yang tidak stabil, dengan perubahan kebijakan yang cepat terkait pandemi.
HARGA: Penyesuaian Kembali pada Tarif Kamar
Karena tarif kamar berkaitan erat dengan tingkat hunian hotel, kenaikan tingkat hunian dalam 3 bulan terakhir di kuartal ini telah membuat para hotelier untuk kembali menyesuaikan tarif kamar hotel. Secara umum, tarif rata-rata harian (average daily rate/ADR) hotel di Jakarta meningkat sebanyak 37,9% YoY.
Penyesuaian tarif secara signifikan terjadi pada hotel bintang 5 untuk kembali dari penurunan tarif yang terbesar. ADR pada Juni 2021 adalah: hotel bintang 3: Rp 367.973 (25% YoY); hotel bintang 5: Rp 556.477 (8,9% YoY); hotel bintang 5: Rp 1.039.382 (44,1% YoY); dan hotel luxury: Rp 1.606.895 (5,7% YoY).
Dalam situasi yang kurang menentu, di mana jumlah kasus Covid-19 tidak dapat diprediksi secara akurat dan kebijakan dapat berubah sewaktu-waktu tergantung dari situasi, pasar perhotelan diperkirakan masih akan fluktuatif. Para hotelier perlu menetapkan strategi menghadapi berbagai skenario untuk bersaing pada masa pandemi dan pasca-pandemi, seperti mencari pasar potensial lain, mencoba beberapa kanal marketing, dan mempelajari perilaku tamu pasca-pandemi.
Mengenai Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) adalah perusahaan jasa real estat global terkemuka yang telah memberikan nilai tambah kepada berbagai pemilik dan penghuni real estat. Cushman & Wakefield merupakan salah satu perusahaan jasa real estat terbesar dengan sekitar 50.000 pegawai yang tersebar di 400 kantor pada 60 negara.
Pada 2020, perusahaan ini tercatat memiliki penghasilan sebesar 7,8 miliar USD dari jasa utamanya di bidang properti, pengelolaan fasilitas dan proyek, penyewaan, pasar modal, penilaian, dan jasa lainnya.
Untuk mengetahui lebih lanjut, kunjungi cushmanwakefield.com atau ikuti @CushWake di Twitter.